Trafiła się okazja
Wanda (imię zmienione na jej prośbę) mieszka w małym miasteczku pod Lublinem. Mają z mężem niewielki domek. Nigdy się im nie przelewało. On od dawna na rencie, bo chory, ona całe życie pracowała w okolicy za najniższe krajowe pensje. Nie ma fachu ani wykształcenia, imała się tego, co wpadło w ręce.
- Taka wegetacja, nie ma co ukrywać, ale dzieci jakoś odchowaliśmy, poszły na swoje. Mąż do choroby zarabiał lepiej – opowiada Wanda. - Potem przeszedł na groszową rentę i w domu kiepsko. Dobrze, że jest własny ogródek, kilka kur, swoje jajka. Oszczędzamy na wszystkim.
Czytaj także: https://www.onet.pl/styl-zycia/kobietaxl/modle-sie-zeby-lokatorzy-placili-inaczej-zostane-bankrutem/qfzfrw5,30bc1058
Wanda miała przyszywaną ciotkę na drugim końcu Polski. A ciotka mieszkała w swoim sporym domu blisko pięknego jeziora. Kiedy siedem lat temu zachorowała, zaproponowała Wandzie, aby ta się do niej przeniosła. Zaoferowała przepisanie domu w zamian za opiekę.
- Przegadaliśmy temat z mężem. Byłam wtedy zaraz po pięćdziesiątce – mówi Wanda. - Uznaliśmy, że nigdy w żadnej pracy nie zarobię na dom w takim miejscu. Rzuciłam swoją kiepsko płatną robotę i pojechałam.
Zajmowała się chorą ciotką do śmierci. Żyły z jej całkiem niezłej emerytury, która miała po mężu policjancie. Ciotka dom przepisała Wandzie za dożywocie, tak jak obiecała. Dzieci nie miała, nie chciała, żeby dalecy krewni wyciągali rękę po nie swój majątek.
- To jest 600 km od nas, do domu jeździłam rzadko, na święta to mąż tu do mnie przyjeżdżał – mówi Wanda. - Trzy lata tak żyłam, ale ze świadomością, że przecież nie za darmo. Ciotkę lubiłam, wiem, że była zadowolona z mojej opieki, to sąsiadki też mogą potwierdzić.
Trzeba trochę się „odkuć”
Dom został, ale wymagał remontu. Uradzili z mężem, że go wynajmą. Zarobią przez kilka lat trochę pieniędzy, potem może się tam przeniosą. Zrobią pokoje dla letników, zawsze parę groszy wpadnie.
- Okolica ładna, niedaleko jezioro, wkoło lasy pełne grzybów – wylicza Wanda. - Dom niedaleko od miasteczka. Taki mieliśmy pomysł na życie.
Dali ogłoszenie, nawet szybko znaleźli najemcę. Uzgodnili czynsz na 3,6 tys. zł. Ale przez pierwsze dwa lata najemca miał płacić połowę i zrobić remont we własnym zakresie.
- Nową łazienkę, położyć panele zamiast starej podłogi – wylicza Wanda. - Przecież to ponad 40 tys. zł. No i miał tam pięć lat przecież mieszkać.
Pierwsze dwa lata były bezproblemowe. Wanda dostawał co miesiąc 1,8 tys. zł na konto.
- Nawet przed czasem wpłacał. Miał termin do 10-go dnia miesiąca, a pieniądze często wpływały wcześniej. Może to niewiele, ale plus renta męża i dało się przeżyć – mówi Wanda. - No i liczyłam na ten remont. Ale jak przyszło do płacenia pełnego czynszu, zaczęły się problemy. Zwyczajnie przestał płacić, tylko co jakiś czas robił przelew, żebym go z powodu braku czynszu przez trzy miesiące nie mogła wyrzucić.
Nie pomagały monity, najemca przestał odbierać telefony. Porozumiewał się z Wanda tylko przez SMS. Wanda wysyła mi screeny, ale prosi, żeby ich nie publikować, bo nie chce dodatkowych problemów. Kiedy zapowiedziała, że prąd mu odetnie, zaczął ja straszyć prokuraturą.
- Bo wszystkie liczniki są na mnie, za media też nie płaci, wpłaca wtedy, gdy już chcą mu je odciąć i to nigdy nie całą kwotę – mówi Wanda. - Kiedy poprosiłam, żeby się rozliczył z remontu, bo miał przecież rabat, to mnie zwyczajnie wyśmiał. Że nie musi mi dawać żadnych faktur.
Najgorsza jest bezsilność
Wanda wyliczyła, że najemca jest jej dłużny blisko 20 tys. zł za czynsz, są też zaległości około 6 tys. zł za media. Założyła sprawę w lubelskim e-sądzie, czeka na nakaz zapłaty, ale wie, że najemca się odwoła, bo ciągle jej pisze o jakiś wadach budynku.
- A przecież wiedział, że dom jest stary, że okna są jakie są – mówi Wanda. - Ale dom jest duży, przestronny, na pięknej działce. Był, oglądał, podobało mu się. Teraz wszystko jest nie tak, proszę sobie w tej korespondencji poczytać. I to on straszy mnie sądem.
Umowa jest jeszcze na rok. Wanda chciałaby się najemcy pozbyć wcześniej, ale nie wie jak. W domu od czterech lat nie była, nie wie, co tam się dzieje.
- No to jest bardzo daleko, to są koszty taki wyjazd – mówi. - A on i tak mnie nie wpuści. I to właśnie tak wygląda. Nie mam dostępu do domu, nie mam pieniędzy, do emerytury jeszcze dwa lata. Pracy też nie mam, bo kto mnie w tej dziurze i w tym wieku do roboty przyjmie.
Wanda siedzi godzinami na facebookowych grupach, gdzie zbierają się ludzie oszukani przez najemców. Wie, że nie jest odosobniona, ale to żadna pociecha.
- To co się w Polsce dzieje z najmami to jest skandal – mówi. - W majestacie prawa niektórzy najemcy okradają właścicieli. Państwo polskie chroni złodziei i trudno się z tym pogodzić.
Długa droga do odzyskania nieruchomości
Niepłacący czynszu najemca to nie tylko problem finansowy, ale też prawny. Aby mieszkanie odzyskać, trzeba przejść całą procedurę, bo nie można nikogo bez nakazu sądowego wyrzucić, nawet ze swojego mieszkania. Jak to w praktyce wygląda?
"Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego najemcy mają obowiązek regularnego opłacania czynszu w ustalonej wysokości i terminie. Odpowiedzialność za płatność czynszu i innych opłat spoczywa nie tylko na głównym najemcy — za zobowiązania finansowe odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się jednak do wysokości czynszu i innych należnych opłat za okres ich stałego zamieszkiwania w lokalu" — czytamy na stronie kancelarii radcy prawnego Grzegorza Słowika. "Gdy najemca nie płaci czynszu, pierwszym krokiem powinno być wystosowanie wezwania do zapłaty. Jest to istotny dokument w całej procedurze windykacyjnej".
Jak to zrobić krok po kroku? Oto przydatny poradnik, również zamieszczony na stronie kancelarii:
W wezwaniu do zapłaty należy zawrzeć:
Dokładne dane wynajmującego i najemcy.
Precyzyjne określenie wysokości czynszu i innych należnych opłat.
Szczegółowe wyliczenie zaległości.
Termin na uregulowanie należności (zazwyczaj 7-14 dni).
Informację o konsekwencjach dalszego niepłacenia.
Numer rachunku bankowego do wpłaty.
Podstawę prawną roszczenia (numer umowy najmu).
Wezwanie do zapłaty pełnej kwoty zaległości stanowi formalne udokumentowanie problemu i jest niezbędne w przypadku późniejszego skierowania sprawy do sądu.
Najemca nie płaci za gaz czy prąd
Często zdarza się, że najemca nie płaci za media takie jak prąd, gaz czy woda. W takiej sytuacji wynajmujący może podjąć następujące kroki:
1. Dokumentowanie wszystkich zaległości.
2.Wystosowanie osobnego wezwania do zapłaty za media.
3.Kontakt z dostawcami mediów w celu uzyskania szczegółowego wykazu zaległości.
4.Rozważenie przejęcia opłat za media na siebie i doliczania ich do czynszu.
Nie powinniśmy jednak odcinać dostępu do mediów lokatorowi, gdyż jest to niezgodne z prawem i może narazić nas na komplikacje.
Wypowiedzenie umowy najmu
Jeżeli najemca nadal nie płaci i nie chce się wyprowadzić, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, wypowiedzenie stosunku najmu jest możliwe, gdy najemca:
Zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności.
Nie płaci za media (prąd, gaz) i inne opłaty eksploatacyjne.
Używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem.
Podnajmuje lokal bez zgody właściciela.
Narusza zasady współżycia społecznego.
Wypowiedzenie umowy najmu powinno być dokonane w formie pisemnej i zawierać uzasadnienie.
Postępowanie sądowe i egzekucja
Gdy polubowne rozwiązanie nie przynosi efektów, konieczne może być skierowanie sprawy do sądu. Procedura sądowa obejmuje:
1.Przygotowanie pozwu o zapłatę zaległego czynszu.
2.Złożenie go w sądzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.
3.Oczekiwanie na wyrok sądu.
4.Uzyskanie klauzuli wykonalności.
5.Skierowanie sprawy do komornika.
Po uzyskaniu wyroku sądu można rozpocząć egzekucję należności przez komornika.
Eksmisja lokatora — kiedy jest możliwa?
Eksmisja lokatora jest możliwa w ściśle określonych przez prawo przypadkach. Podstawą do rozpoczęcia procedury eksmisyjnej mogą być następujące sytuacje:
Zaległości w opłatach przekraczające trzy pełne okresy płatności — jest to najczęstsza przyczyna eksmisji
Dewastacja lokalu lub rażące naruszanie porządku domowego.
Wynajmowanie, podnajmowanie lub oddawanie do bezpłatnego używania lokalu bez wymaganej zgody właściciela
Wykorzystywanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem (np. prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu bez odpowiednich zgód)
Uciążliwe lub agresywne zachowania wobec innych mieszkańców
Należy pamiętać, że niektóre grupy lokatorów są objęte szczególną ochroną przed eksmisją:
Kobiety w ciąży
Małoletni, niepełnosprawni lub ubezwłasnowolnieni oraz sprawujący nad nimi opiekę
Obłożnie chorzy
Emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej
Osoby posiadające status bezrobotnego
W przypadku tych grup przed przeprowadzeniem eksmisji konieczne jest zapewnienie lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub gdy eksmisja następuje z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub rażącego naruszania porządku domowego.
Proces eksmisji wymaga:
Uzyskania tytułu wykonawczego (prawomocnego wyroku sądu z klauzulą wykonalności)
Złożenia wniosku do komornika o przeprowadzenie eksmisji
Wskazania lokalu socjalnego lub tymczasowego pomieszczenia (jeśli jest wymagane)
Pokrycia kosztów przeprowadzenia eksmisji przez właściciela
Warto zaznaczyć, że z reguły w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku wstrzymuje się wykonanie eksmisji do pomieszczenia tymczasowego, chyba że osoby eksmitowane mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Tak więc proces odzyskania mieszkania przy niepłacącym lokatorze jest nie tylko kosztowny, ale też czasochłonny. Czasami trwa nawet kilka lat.
Czy coś się zmieni?
„Pod koniec lutego grupa posłów Konfederacji złożyła w Sejmie poselski projekt zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Politycy domagają się zmiany przepisów w taki sposób, by poprawić ochronę prawa własności do lokalu mieszkalnego oraz ograniczyć skalę nadużywania przepisów przez nieuczciwych lokatorów.
Zdaniem autorów projektu aktualne przepisy nie chronią właścicieli mieszkań w dostatecznym stopniu. Posłowie podkreślają, że obecnie wielu posiadaczy nieruchomości obawia się ich wynajmowania, co prowadzi do zmniejszenia podaży takich mieszkań. Zdaniem Konfederacji aż 1,8 mln mieszkań stoi dziś pustych właśnie dlatego, że właściciele boją się nieuczciwych najemców.
Rozległy projekt poselski skupia się między innymi na zmianie przepisów dotyczących sposobu doręczania korespondencji, zasad wypowiedzenia umowy najmu, obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego, płacenia za media, możliwości wejścia do własnego mieszkania oraz przebiegu eksmisji lokatora. Proponowane zmiany mają uporządkować relacje między stronami umowy oraz zwiększyć liczbę lokali na wynajem. Autorzy projektu zakładają, że skutkiem takich działań mógłby być spadek cen najmu.” - czytamy na onet.pl.
Jakie szczegółowe zmiany są proponowane i czy uregulują rynek nieuczciwych najemców – czytaj na https://www.onet.pl/styl-zycia/kbpl-2/koniec-dzikich-lokatorow-nowe-przepisy-moga-wszystko-zmienic/4htpfz6,0666d3f1
Źródło: https://kancelariaslowik.pl/najemca-nie-placi-czynszu-co-mozesz-zrobic-porady-prawnika/
